Wpis w księdze wieczystej można uzyskać nawet w drodze wykonania sądowego postanowienia o zabezpieczeniu, jednak błędny wpis w księdze wieczystej może prowadzić do poważnych komplikacji prawnych. Uzyskanie i wykonanie takiego zabezpieczenia wymagają zaangażowania dwóch różnych sądów – najpierw sądu procesowego a potem sądu wieczystoksięgowego. Taki stan rzeczy może powodować problemy w sprawnym i rzetelnym uzyskaniu i wykonaniu zabezpieczenia roszczenia poprzez dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 czerwca 2024 r., wydanym w sprawie sygn. III CZ 79/24, odniósł się do trzech zagadnień prawnych istotnych w praktyce postępowań cywilnych dotyczących nieruchomości, tj.:
- różnicy w kompetencjach między sądem udzielającym zabezpieczenia, które dotyczy nieruchomości, a sądem wieczystoksięgowym;
- błędnego wpisu do księgi wieczystej informacji o udzielonym zabezpieczeniu, które dotyczy danej nieruchomości;
- możliwości złożenia skargi kasacyjnej w postępowaniu wieczystoksięgowym.
Różnica w kompetencjach sądu procesowego i sądu wieczystoksięgowego w odniesieniu do postanowień o zabezpieczeniu roszczenia
W przypadku zabezpieczenia roszczeń sąd procesowego rozpoznający wniosek o zabezpieczenie roszczenia ocenia czy w sprawie zostały spełnione przesłanki pozwalające udzielić zabezpieczenia oraz to, czy zabezpieczenie jest zasadne. Natomiast rola sądu wieczystoksięgowego, który ujawnia w księdze wieczystej dane zabezpieczenie, ogranicza się wyłącznie do weryfikacji, czy osoba wskazana w postanowieniu o zabezpieczeniu jest wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. Sąd wieczystoksięgowy nie ma kompetencji do badania całokształtu sprawy ani do oceniania prawidłowości danego zabezpieczenia – jego zadaniem jest jedynie weryfikacja formalna wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej danego zabezpieczenia.
Ryzyko wprowadzenia w błąd sądu udzielającego zabezpieczenia
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na możliwość wprowadzenia w błąd sądu udzielającego zabezpieczenie, np. co do tożsamości stron. W sytuacjach, gdy właściciele nieruchomości mają takie samo imię i nazwisko, może dojść do pomyłki, a nawet do zmowy między powodem a pozwanym, co skutkuje zabezpieczeniem nieruchomości, która nie należy do osoby faktycznie obowiązanej. Taki błąd może prowadzić do wpisania ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości, która nie powinna być objęta zabezpieczeniem.
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 21 czerwca 2024 r., sygn. III CZ 79/24 wskazuje, że właściciel nieruchomości, który nie jest stroną postępowania, w którym udzielono danego zabezpieczenia, ma możliwość wykazania w postępowaniu wieczystoksięgowym, że dane zabezpieczenie (które zostało ujawnione w księdze wieczystej) tak naprawdę go nie dotyczy. Jest to istotne wzmocnienie ochrony interesów osób trzecich, które mogą zostać niesłusznie dotknięte postanowieniem o zabezpieczeniu.
Czym jest postanowienie o zabezpieczeniu?
Sąd procesowy wydając postanowienie o zabezpieczeniu może czasowo uregulować prawa lub obowiązki określonych podmiotów jeszcze przed całościowym rozpoznaniem danej sprawy. Postępowanie zabezpieczające różni się od zwykłego postępowania sądowego tym, że sąd może nałożyć na kogoś obowiązki lub zakazy bez zapoznawania się ze stanowiskiem tej osoby, tzn. „bez pytania się tej osoby o zdanie”. Postępowanie zabezpieczające jest co do zasady „jednostronne”, tzn., że rozpoznając wniosek o zabezpieczenie sąd bierze pod uwagę wyłącznie stanowisko i dowody przedstawione przez stronę składającą ten wniosek. Wniosek o zabezpieczenie można złożyć nawet przed wszczęciem głównego postępowania w danej sprawie – sąd może więc uregulować czyjeś prawa lub obowiązki jeszcze przed wszczęciem postępowania w konkretnej sprawie z udziałem tej osoby. Postanowienie o zabezpieczeniu nie jest „ostateczne” – może zostać uchylone lub zmienione w wyniku m.in. zażalenia.
Postanowienie o zabezpieczeniu na ogół „zaskakuje” obowiązanych (tj. podmioty, przeciwko którym udzielono zabezpieczenia). Specyfika postępowania zabezpieczającego (wynikająca z przede wszystkim z braku wiedzy o toczącym się postępowaniu i możliwości podjęcia obrony przez obowiązanych przez udzieleniem zabezpieczenia przeciwko nim) powoduje, że postępowanie zabezpieczające może być nadużywane oraz wykorzystywane w sposób nieuczciwy. Problem ten dostrzegł Sąd Najwyższy rozpoznając sprawę sygn. III CZ 79/24 i w postanowieniu z dnia 21 czerwca 2024 r. wskazał na możliwości przeciwdziałania takim nadużyciom.
Możliwość złożenia skargi kasacyjnej w sprawie wieczystoksięgowej
Sąd Najwyższy w wydanym na kanwie sprawy sygn. III CZ 79/24 postanowienia z dnia 21 czerwca 2024 r. poruszył też kwestię dopuszczalności skargi kasacyjnej od postanowień sądów wieczystoksięgowych. W omawianym orzeczeniu sąd pierwszej instancji oddalił wniosek dotyczący wpisu nieruchomości do księgi wieczystej, co zostało podtrzymane przez sąd drugiej instancji. Sąd Najwyższy podkreślił jednak, że postanowienia dotyczące wpisów w księdze wieczystej, które rozstrzygają o istocie sprawy, mogą być zaskarżane skargą kasacyjną, chyba że przepis szczególny wyklucza taką możliwość.
Orzeczenie to pokazuje, że w sytuacjach, gdy wpis w księdze wieczystej dotyczy praw rzeczowych, skarga kasacyjna jest dopuszczalna. Jednak wpisy, które nie prowadzą do definitywnej zmiany praw ujawnionych w księdze wieczystej, takie jak wpisy ostrzeżeń, nie mogą być przedmiotem skargi kasacyjnej. Wpis ostrzeżenia ma charakter tymczasowy i zabezpieczający, a jego celem nie jest definitywna zmiana stanu prawnego nieruchomości.
Autorem artykułu jest Młodszy prawnik Mateusz Sierzan.